Domyślnie Ciek wodny przebiegający pod domem jednorodzinnym

[eclipse]

Planuję zakup domu jednorodzinnego, dokonałem kilkukrotnych oględzin nieruchomości, oceny KW, był fachowiec z firmy sprawdzający stan lokalu, przeprowadziłem negocjacje ceny, doszedłem do porozumienia ze sprzedającą. Znaleźliśmy się na etapie szukania notariusza, u którego podpiszemy umowę przedwstępną.

Podczas ostatnich analiz na mapie studium uwarunkowań pod MPZP znalazłem w okolicy domu - bezpośrednio po jego lewej i prawej stronie niepodpisane niebieskie kreski wyglądające jak jakaś rzeka. Po weryfikacji na geoportalu i hydroportalu okazało się, że faktycznie jest to ciek wodny posiadający nawet nazwę - wczesny dopływ jednej z większych rzek w okolicy. Wcześniej tego nie zauważyłem, bo geoportal ma tę warstwę domyślnie ukrytą

Ustalony stan faktyczny jest następujący:
1. ciek występuje na planie studium, w geoportalu, w hydroportalu, Wody Polskie potwierdziły, że występuje również na ich najbardziej aktualnych mapach. na każdej z map ciek przechodzi "pod domem", ale na każdej mapie w nieco innym miejscu, wyjątek to mapa studium, gdzie ciek znika w miejscu, gdzie stoi dom (ale jest na prawo i lewo)
2. w terenie nie ma tam żadnego kanału / rzeki / rowu - rów melioracyjny (starorzecze) dochodzi do granicy działki i zamiast biec przez dom jest przekierowany na północ działki do pobliskiego rowu (widocznego na mapie)
3. przypuszczam, że podczas budowy rów został zasypany na zasadzie samowolki, we wniosku o pozwolenie na budowę nie został wykazany ciek wodny (dom oddany w 2014, w konsultacji z osobą techniczną usłyszałem, że najpewniej w starostwie zostały przedstawione mapy bez widocznej warstwy z wodami)
4. sprzedająca nie widzi żadnego problemu, nie rozumie moich wątpliwości, nigdy nie informowała mnie o wadzie formalnej. twierdzi, że byłem w terenie, widziałem że nie ma żadnej rzeki ani rowu i nie zamierza nic prostować w żadnym urzędzie. skoro dostali pozwolenie na budowę i wybudowali dom, to wszystko jest poprawnie. rozmowy zrobiły się mniej sympatyczne niż wcześniej, z docinkami jakoby przeszkadzały mi "wymyślone problemy"
5. poza działką, na wschód od niej w miejscu cieku na mapie istnieje rów odwadniający pole - aktualnie w porze letniej bez płynącej wody, zawilgocony. zbiornik wodny widoczny na mapie faktycznie występuje, sprawdziłem, że jest wypełniony wodą

Kilka pytań w związku z powyższym:
1. czy można bezpiecznie kupić taką nieruchomość jeśli to jedyny problem z nią? czy łatwo uda mi się to wyprostować w papierach?
2. jak wygląda procedura prostowania tego? jakie to koszty i ile czasu potrwa? czy są jakieś ryzyka?
3. czy to jest problem wyłącznie formalny czy może mogą być również problemy z zalewaniem fundamentów? sprzedająca minęła się z prawdą również z tym, że dom miał być na płycie fundamentowej (informacja z pierwszego spotkania) a jak się potem okazało jest na ławach fundamentowych
4. jakie są najgorsze potencjalne konsekwencje w razie zakupu tego domu?

załączone fragment mapy dotyczy omawianej nieruchomości, usunąłem nazwy własne - ulicy i cieku wodnego

[Bertha]

Ad 1. Nie wiadomo. Nawet jeśli papiery "wyprostujesz", to praw fizyki pan nie zmienisz (Jan Kobuszewski - Ucz sie Jasiu)
Ad 2. Nieznane, ze wskazaniem na znaczne.
Ad 3. Tak, problemy w pakiecie.
Ad 4. Sadzawka w salonie, lokalna flora i fauna w pakiecie - wszystko za friko.

Podsumowując: Mateczka natura wytyczyła ciek wodny po linii największego spadku czyli najkrótszą drogą. Jeśli inwestorka podniosła teren i po chamsku zasypała rów (wymiarów nie znam , Q100 też nie znam), to mając oczywiste dowody globalnego ocieplenia i perspektywę nasilenia się zjawisk gwałtownych można spodziewać sie gwałtownych wezbrań w przypadku opadów nawalnych. Wowczas przekroczenie obliczeniowej wody stuletniej Q100 jest wielce prawdopodobne. Nawet jeśli zlewnia cieku nie jest wielka, to ulewa może dostarczyc takie ilosci wody, że żaden rów jej nie przyjmie. Chcesz patrzeć ze strachem na każdą prognozę pogody - twój wybór. Zbyt dużo widziałem budynków z "samoczyszczącą się podłogą i wnętrzem" . Zresztą sprzatałem lokale w mieście Nysa w lipcu 1997. W zasadzie fajne zajęcie, wodery, rekawice i kryterium proste - mokre to wont. Powstaje hałda wielkości zestawu 40 ton, cieżarówki to wywożą, o gospodarce i ekologii lepiej nie myśleć. Gorzej jesli przepadają pamiątki rodzinne itp. To jest jak wojna bez jednego wystrzału.
Słowenia, Chorwacja, Austria - migawki z ostatnich dni, to dla ciebie egzotyka? Może "twoja" telewizja takich brzydkich tematów nie pokazuje... Kilka innych pokazuje ludzkie nieszczęście - to jest życie.

[Elfir]

Może sprzedają ten dom, bo jednak niespodzianki bywały?

[eclipse]

powody sprzedaży są przedstawiane jako sprawy osobiste, ale oczywiście nie mam możliwości faktycznego zweryfikowania tego, wszystko da się upozorować

dom był sprawdzany przez specjalistę z firmy robiącej odbiory mieszkań, nie dopatrzył się niczego przy fundamentach ale są problemy z podłogą na parterze - rozeszły się panele, zdaniem sprzedającej przez brak dylatacji i długie pomieszczenia w całości przykryte jednym ciągiem paneli (załączam). są też popękane płytki na podłodze w garażu, ale tu podobno najczęściej takie pęknięcia są z innych powodów

[Bertha]

To co pokazujesz może mieć związek, lecz nie musi. Panele wyglądają na w miarę nowe czyli był remont. Remont miał cos przykryć? Remont robi nabywca pod swoje potrzeby. Lokalizacja budynku jest co najmniej nierozsądna i pakowanie się w taki interes jest frajerstwem. Bajki o osobistych powodach to se można wsadzić. To ściema jak o potrzebie kasy na chore dziecko lub mamusię/babcię z rakiem. Zbywający szukają JELENIA!
P.S.
Co oznacza tekst: "Znaleźliśmy się na etapie szukania notariusza, u którego podpiszemy umowę przedwstępną."
To jakaś wyspa bezludna, że notariusza trzeba szukac jak dziewicy na A-4? Dostarczasz wypis i wyrys, zbywający z US o niezaleganiu i wypis z MPZP oraz z KW, wybierasz termin, notariusz zalooka on line do KW nawet w chwili transakcji i jaki problem? Jesli zbywający szuka extra notariusza lub stawia jakiekolwiek warunki, to sprawa wygląda na ...

[eclipse]

w Wodach Polskich na pytanie jak to wyprostować mówią, że trzeba zrobić legalizację stanu obecnego, ale nie znają dokładnej procedury, bo spotykają się z taką sytuacją pierwszy raz. odsyłają do kolejnych osób/oddziałów, natomiast wszystkie osoby, z którymi rozmawiałem są zgodne, że powinno się to wyprostować przed zakupem i odradzają mi zakup w obecnym stanie formalnym/prawnym

żeby ostatecznie przedstawić sytuację na mapie wklejam jeszcze zdjęcie ortofotomapy z 2007 roku, jest to oryginalne przedstawienie sytuacji zanim teren zaczął być przygotowywany pod budowę (budowa miała miejsce w latach 2012-2015) oraz zdjęcie aktualnej mapy z 2021 dla porównania. na mapie 2007 jest tam widoczny zbiornik wodny w bardzo bliskiej odległości od miejsca w którym stoi dom - naniosłem precyzyjnie miejsce późniejszego ulokowania budynku. na mapie z 2021 zaznaczyłem jak odwodnienie zostało przekierowane. przypomnę że aktualnie w sezonie letnim rów odwadniający nie jest zupełnie suchy, ale nie płynie nim woda. czy z tych map można cokolwiek wywnioskować co do zalewowości/podmokłości terenu i ewentualnego wpływu na dom?

z notariuszem nie ma problemu ani też sprzedający nie nalega na swojego, być może niefortunnie to ująłem

[Bertha]

Masz dwa obrazy terenu w odstępie kilkunastu lat. Widac że inwestorzy "poprawili naturę" zgodnie z biblijnym przesłaniem ..."czyńcie sobie ziemie poddaną". Więc dlaczego nie chcą tam mieszkać? W tzw. wodach polskich nic wiążącego się nie dowiesz, to co tam się dzieje nie nadaje sie do komentowania publicznie. Uzyskanie informacji wiażących oraz prawomocnych decyzji w obecnych warunkach graniczy z cudem.
[...]
Domniemywam że powódź widziałeś tylko na filmach katastroficznych, gdzie na ekranie jest wielka woda, lecz po nadludzkich wysiłkach wszyscy paraduja w wyprasowanych ubrankach itd. Kto nie zaznał smrodu powodzi ten nie wie co to jest. Pomijam spuchnięty inwentarz (kiedyś żywy) po kilku słonecznych dniach.
Napaliłeś się to kupuj, twoja broszka, twoja kasa.
P.S.
Racz zauważyć, że nieuregulowana sytucja prawna cieku (bo usunięcie go z mapy to nie jest regulacja prawna!), może być przyczyną odmowy wypłacenia ewentualnego odszkodowania z tytułu zalania. Przy czym zawarcie umowy ubezpieczenia to jest twoje zobowiązanie do płacenia składek, zaś ubezpieczyciel zobowiązuje sie do ..... pod pewnymi warunkami; OWZ + inne. Np. przeglądy budynku oraz jasna sytuacja prawna. Każda niejasność czy wątpliwość prawna będzie działać przeciw tobie. Tego nikt ci nie powie przy zawieraniu umowy. Ilu ubezpieczajacych wie, że mieszkanie zamknięte na jeden zamek "patentowy" z punktu widzenia ubezpieczyciela nie "było właściwie zabezpieczone", nawet jeśli złodzieje weszli przez balkon? Drzwi balkonowe nie wymagają zamka patentowego, przynajmniej w OWZ nic takiego nie pamiętam . Nie zadbałeś, kasiorka bye,bye.

[d7d]

Ustalony stan faktyczny jest następujący:
1. ciek występuje na planie studium, w geoportalu, w hydroportalu, Wody Polskie potwierdziły, że występuje również na ich najbardziej aktualnych mapach. na każdej z map ciek przechodzi "pod domem", ale na każdej mapie w nieco innym miejscu, wyjątek to mapa studium, gdzie ciek znika w miejscu, gdzie stoi dom (ale jest na prawo i lewo)
2. w terenie nie ma tam żadnego kanału / rzeki / rowu - rów melioracyjny (starorzecze) dochodzi do granicy działki i zamiast biec przez dom jest przekierowany na północ działki do pobliskiego rowu (widocznego na mapie)
3. przypuszczam, że podczas budowy rów został zasypany na zasadzie samowolki, we wniosku o pozwolenie na budowę nie został wykazany ciek wodny (dom oddany w 2014, w konsultacji z osobą techniczną usłyszałem, że najpewniej w starostwie zostały przedstawione mapy bez widocznej warstwy z wodami)
4. sprzedająca nie widzi żadnego problemu, nie rozumie moich wątpliwości, nigdy nie informowała mnie o wadzie formalnej. twierdzi, że byłem w terenie, widziałem że nie ma żadnej rzeki ani rowu i nie zamierza nic prostować w żadnym urzędzie. skoro dostali pozwolenie na budowę i wybudowali dom, to wszystko jest poprawnie. rozmowy zrobiły się mniej sympatyczne niż wcześniej, z docinkami jakoby przeszkadzały mi "wymyślone problemy"

ad.4 - podziękuj za rozmowy i wycofaj się z tego zakupu.
Wpłaciłeś zadatek ?

[eclipse]

Dziękuję za wszystkie odpowiedzi. Ponieważ oprócz wątku na forum rozmawiałem również z fachowcami i wszyscy byli zgodni - z tematu zakupu się wycofuję.

Nie było wpłacanego zadatku, poniosłem jedynie koszty sprawdzenia budynku i konsultacji płatnych z fachowcami - pomijalne w skali całego przedsięwzięcia.

Pozdrawiam i dziękuję

[d7d]

Dobrze zrobiłeś.
Powodzenia w poszukiwaniu nowego bezproblemowego domu !!